案例汇集 | 联系我们

联系我们


电话:010-53656130
传真:010-53656131
邮箱:yutai639@163.com
地址:北京市海淀区紫竹院路116号 嘉豪国际中心A座603

民商事合同案例

您当前位置:北京羽泰律师事务所 >> 案例评析 >> 民商事合同案例 >> 浏览文章

无权处分共有房产致买卖合同解除时的损害赔偿问题

                本文作者:佚名   本文来源:本站原创   添加日期:2018年05月23日

基本案情 20121125日,赵某与闫某经我爱我家公司居间签订房屋买卖合同,由赵某购买闫某名下涉诉房屋。合同约定成交价格373万元,并对合同履行和违约责任等作出详细约定。合同签订后,赵某支付定金5万元。2012123日,赵某与我爱我家公司共同对涉诉房屋进行网签。网签之前,闫某即表示不再履行合同。因合同履行问题发生争议,赵某于20121220日诉请闫某继续履行合同,闫某反诉要求撤销合同。该案依法追加闫某配偶李某作为第三人参加诉讼,李某在该案一审201338日庭审中明确表示不同意出售涉诉房屋。2014520日,该案生效判决认定合同有效,同时认定赵某在签订合同时对闫某有配偶的事实明知,而闫某因未取得其配偶同意即出售涉诉房屋,导致合同因李某不同意出售而无法继续履行,闫某的行为构成违约。法院遂驳回了赵某的诉讼请求和闫某的反诉请求。
     
 2014611日,赵某再次起诉闫某,请求判令:1.解除双方签订的房屋买卖合同;2.闫某协助赵某办理涉诉房屋网签注销手续;3.闫某向赵某双倍返还定金,共计10万元;4.闫某向赵某赔偿预期利益损失93.3万元、中介费5.6万元。

 

最终结果:一、解除赵某与闫某订立的房屋买卖合同关系;二、闫某协助赵某办理房屋的网签合同注销手续;三、闫某向赵某退还定金5万元;四、闫某向赵某赔偿中介费56000元、预期利益损失30万元。五、驳回赵某的其他诉讼请求。

 

案件评析:本案系夫妻一方未经另一方同意擅自处分登记于一方名下的法定共有房屋,而另一方不同意出售所引发的房屋买卖合同纠纷。关于出卖人无权处分而订立的房屋买卖合同的效力,根据《买卖合同司法解释》第3条第1款之规定,出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效,在合同不存在合同法第五十二条所规定的无效情形的情况下,无权处分的买卖合同应认定有效;但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利,若其他共有人不同意处分,则该合同因法律上的原因而不能继续履行,买受人只可主张解除合同,并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任。但在相关损害赔偿责任案件中,房屋价格的快速上涨和诉讼周期等因素往往导致房屋差价损失等不断扩大,法院应当综合买受人主观上是否善意、买受人是否诚实减损等因素,综合判断、合理确定损害赔偿之时间节点,对买受人主张之损害赔偿予以限制。

 

关联法条:

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

中华人民共和国合同法

第五十二条:合同无效的法定情形有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 

 

 
 上一页:开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的是否应当承担违约责任
 下一页:抵押合同未办理抵押登记,抵押人是否需要承担连带清偿责任